Põllumajanduse hulgimüügiturgudeks mõeldud maatükkide maakasutuskoodide konkurents on selliste projektide maakasutuse planeerimisel üks praktilisemaid probleeme. Põhjus peitub selles, et põllumajanduse hulgimüügiturgude infrastruktuur on oma olemuselt keeruline: see ühendab endas kauplemisplatvorme, lao-logistikarajatisi, transporditeenuseid ja teenindusobjekte, mis viib praktikas sageli erinevate maakasutusnormide "konkureerimiseni".
Seda teavet jagab õigusteaduste doktor, Ukraina austatud jurist, VI, VII kokkukutsumise rahvasaadik, Ukraina Ülemraada agraarpoliitika ja maasuhete komitee liige (2012–2014) Volodymyr Pylypenko.
Üks näide konkureerivatest maakasutuskoodidest on 01.12 (Põllumajanduse hulgimüügiturgude infrastruktuuri paigutamiseks) ja 03.07 (Kaubandushoonete ehitamiseks ja hooldamiseks). Peaaegu alati hõlmab hulgimüügiturg kauplemispaviljone/-alasid, haldusruume, teenindushooneid, mis mõnikord võib ekslikult kaasa tuua maakasutuskoodi 03.07 või 03.15 määramise konkreetse koodi 01.12 asemel.
Agro{0}}teenuste (tootjate teenindamine, seadmed, agrokeemia, teenindustoimingud) puhul esineb mõnikord konkurentsi koodide 01.11 (Põllumajanduses teenuste osutamine) ja 01.12 (põllumajanduse hulgimüügiturgude infrastruktuuri paigutamine) vahel.
Kohtupraktika loogikale vastav soovitatav algoritm maakasutuskoodide kokkupõrkest ülesaamiseks:
1. Määrake maa kategooria krundi omandiõiguse dokumentidest ja Riigi maakatastri andmetest. Kui maa kategooria on põllumajandus, siis elamu- ja üldkasutatavale maale kuuluva maakasutuskoodi määramine ilma maa õigusrežiimi nõuetekohase muutmiseta on võimatu. On juhtumeid, kui juba moodustatud maatükk, sealhulgas maakasutajatelt avalikeks tarbeks võetud maatükk, antakse üle põllumajanduse hulgimüügiturule. Ukraina seaduse "Põllumajanduse hulgimüügiturgude" artikkel 10 näeb ette ostmist/sundvõõrandamist avalikeks vajadusteks ja menetluslikult tehakse selliseid toiminguid Ukraina maaseadustiku reeglite kohaselt (artiklid 146, 149 jne) ning vajadusel (kui tegemist on eraomandiga), võttes arvesse Ukraina eriseadust, muu maa kinnisvara, Plotte, E. mis on eraomandis avalike vajaduste või sotsiaalse vajaduse tõttu."
Sel juhul tuleb ette olukordi, kus põllumaad sundvõõrandatakse, kusjuures nimetatud kategooria piires muutub ainult maakasutuse liik. Seetõttu on vaja arvestada eelmise maakasutaja omandiõiguse dokumentidega, et määrata õige maakategooria, mis pärast sundvõõrandamist ja põllumajanduse hulgimüügiturule üleandmist säilib.
Maaalased õigusaktid seovad põllumajanduse hulgimüügiturgude infrastruktuuri otseselt põllumajandusmaade kategooriaga. Seega määratleb Ukraina maaseadustiku artikkel 22, et põllumajandusmaad hõlmavad maad, mis on ette nähtud põllumajandussaaduste tootmiseks, põllumajanduslikuks teaduslikuks uurimistööks ja haridustegevuseks, samuti asjakohase tootmisinfrastruktuuri, sealhulgas põllumajanduse hulgimüügiturgude infrastruktuuri paigutamiseks.
See seadusandlik loogika on üksikasjalikult kirjeldatud maakasutuse liikide klassifikaatoris, kus jaotises "Põllumajandusmaad" on eraldi maakasutuse liik 01.12 - "Põllumajanduse hulgimüügiturgude infrastruktuuri paigutamiseks." Seetõttu tuleks maaõigusrežiimi seisukohalt vormistada põllumajandusmaadele hulgituru (kui põllumajandusturu infrastruktuuriobjekti) paigutamine, kehtestades maakorraldusdokumentatsioonis vastava maakasutuse liigi (01.12) ning kajastades seda Riigi maakatastri teabes.
2. Määrake esmaste dokumentide (otsus/leping/riiklik akt/maakorraldusprojekt) põhjal krundi varustamise "peaeesmärk".
3. Rakendage eriala (lex specialis) põhimõtet: kui teie juhtumi klassifikaatoris on konkreetne kood, valige see. Põllumajanduse hulgimüügiturgude infrastruktuuri puhul sisaldab klassifikaator otseselt koodi 01.12.
4. Kontrollida vastavust linnaplaneerimise dokumentatsioonile (funktsionaalne vöönd/tsooniplaan/ üldplaneering). See on eriti oluline, kui maatükk asub asustatud alal. Kui funktsionaalne tsoon on "agro-logistics/production/ladu/turu infrastruktuur", siis on kood 01.12 vaieldamatu.
5. Määrata kindlaks krundi piires asuva infrastruktuuri õiguslik olemus. Tehke kindlaks, et projekt/objekt on tõepoolest põllumajanduse hulgimüügiturg, mitte jaekaubanduskeskus. Tugevamad markerid: 1) seaduse kohaselt antud põllumajanduse hulgimüügituru staatus (volitatud asutuse korraldus + sertifikaat), kui see on juba saadud või samaaegselt omandamisel; 2) tegutsemisreeglid/ärimudel (hulgikaubandusvoog, põllumajandustooted, logistika, kahjumi vähendamine, "põllumajandusturu infrastruktuur" kompleksina). Kui ülekaalus on põllumajanduse hulgimüügituru infrastruktuur (kaubavoog + logistika + teenus tootjale/ostjale), on soovitatav kasutada koodi 01.12. Kui ülekaalus on kaubanduslik kaubandus (kauplused/paviljonid, millel puudub spetsiifiline põllumajandusliku "turu" funktsioon), kehtib kood 03.07 (või klassifikaatori eelmises versioonis kood 03.10).
Koodid 01.12 ja 03.07 (varem 03.10) ei ole "sama" maakasutuse otstarbe variandid, vaid erinevate õigusrežiimide koodid, sest 01.12 kuulub otseselt põllumaade hulka, 03.10 aga avaliku/ärilise infrastruktuuri objekte.
Miks on vaja põllumajanduse hulgimüügiturgude maadele omistada kood 01.12 ja millised on riskid selliste kruntide liigitamisel avaliku ehitusmaaks.
Esiteks on Ukraina maakoodeksis otsene märge: põllumajandustoodete hulgimüügiturgude infrastruktuur on põllumajandusmaade osa. Ukraina maaseadustiku artikkel 22 hõlmab otseselt põllumajandusmaa hulgimüügiturgude infrastruktuuri eesmärkidel, milleks põllumajandusmaad antakse. Seega, kui objektiks on sisuliselt "põllumajanduse hulgimüügiturg", on maakasutuse õigeks aluseks põllumaad, mitte avalik ehitus.
Teiseks on maakasutus- ja tsoneerimiskavas (LUZP) ette nähtud spetsiaalne kitsas kood 01.12, mis on ülimuslik üldise "turu" koodi 03.07 (varem 03.10) ees.
Kolmandaks põllumajandusmaade põllumajanduslikuks otstarbeks kasutamise eelistus. Ukraina maaseadustik kehtestab põllumajanduseks sobivate maade prioriteedi ja säilitab ettevaatlikkuse nende eraldamisel mitte "põllumajanduslikuks otstarbeks". Kui põllumajanduse hulgimüügiturg on funktsionaalselt osa põllumajanduslikust tootmisahelast (logistika/ladustamine/esmatöötlemine jne), siis selliste maade muutmine avalikuks ehituseks, andes neile koodi 03.07 (varem 03.10), on põhjendamatu põllumajandusmaadelt eemaldamine, mis on vastuolus Ukraina maaseadustiku artiklitega 22, 23.
Neljandaks nõuab koodi 03.07 (varem 03.10) rakendamine linnaplaneerimise nõuete ranget täitmist. Seega kasutatakse elamu- ja üldkasutatavaid maid vastavalt üldplaneeringule ja muule linnaplaneerimise dokumentatsioonile. Väljaspool asustatud alasid asuvate kruntide puhul tähendab see sageli, et ilma korraliku planeerimisaluse ja funktsionaalse põhjenduseta seavad ametiasutused/regulatiivorganid kahtluse alla sellise "urbanistliku" kasutuse õiguspärasuse.
Oluline täpsustus: Ukraina maaseadustiku artikli 38 praegune versioon sõnastab elamu- ja avalike maade mõiste funktsionaalselt, ilma otsese seoseta "ainult asustatud aladel". Kui aga maatüki võõrandamine põllumajanduse hulgimüügiturule toimus enne 17.06.2020 (enne Ukraina maaseadustiku artikli 38 muudatusi), on selle krundi avalikuks ehitamiseks tunnistamine võimatu.
Asustusalasse maakasutuse liigiga 01.12 "Põllumajanduse hulgimüügiturgude taristu paigutamiseks" maatüki paigutamisel ei ole kehtestatud regulatiivseid keelde – tingimusel, et järgitakse territooriumi funktsionaalse otstarbe (linnaplaneerimisdokumentatsiooni) nõudeid ja maakasutuse nõuetekohast määramist. Ukraina seadus "Põllumajanduse hulgimüügiturgude kohta" näeb ette, et põllumajandusliku infrastruktuuri asukohad määrab "asjakohasel territooriumil" volitatud keskasutus, lähtudes majanduslikust otstarbekusest (ilma reservatsioonita "ainult väljaspool asustatud piirkondi").
Samuti puudub üldine seadusandlik keeld anda kood 03.07 ainult asustatud aladele. Alates 2020. aastast ei ole Ukraina maakoodeksis elamu- ja avalike maade määratlus seotud üksnes asustatud aladega, vaid seda kirjeldatakse funktsionaalse kasutamise kaudu (elamute, ühiskondlike hoonete ja rajatiste paigutus jne).
Järeldused
Põllumajanduse hulgimüügiturgude õigusliku erirežiimi olemasolu ei kõrvalda põhiprobleemi – maa õigusliku regulatsiooni killustumist, mis tekitab maakasutusnormide "konkurentsi" ning sellest tulenevalt suurenenud konflikti- ja regulatiivseid riske põllumajandusettevõtetele.
Samas, arvestades eelpool kirjeldatud seadusandlikku loogikat, põllumajandusmaade kõrgendatud kaitset ja riigi kavatsust tagada nende kasutamine eelkõige põllumajanduslikul otstarbel, omandavad põllumajanduse hulgiturud seaduses sätestatud korras sihtotstarbega maatükke, nimelt põllumajanduse hulgimüügiturgude infrastruktuuri paigutamiseks. Seetõttu saab vastavatele kruntidele antud juhul määrata ainsa võimaliku ja tegelikule kasutuskoodile vastava maakasutuse koodi 01.12.
Praktilises mõõtmes tuleks "õige" maakasutuskoodi määramisel tugineda krundi moodustamise esmastele dokumentidele, infrastruktuuri tegelikule domineerivale funktsioonile ja linnaplaneerimise piirangutele (funktsionaalsed tsoonid), mitte üksikute objektide (paviljonid, kauplemispinnad) formaalsetele märkidele, mis on vaid põllumajanduse hulgimüügituru keeruka infrastruktuuri elemendid. Kvaliteetne dokumentide juriidiline kontroll põllumajanduse hulgimüügituru maaõiguste vormistamisel tagab võtmeaspektid – taristuprojektide elluviimise prognoositavuse, investeeringute kaitstuse ning õigusvaidluste ja õiguskaitseorganite vastutusele võtmise riskide minimeerimise.
